Как законно сэкономить на налогах при сдаче квартиры
Федеральная налоговая служба (ФНС) активизировала взаимодействие с управляющими компаниями и поставщиками коммунальных услуг на предмет совместной борьбы с незаконной арендой жилья.
Журналисты "Вечерней Москвы" обсудили данную ситуацию с экспертами, уточнив, как именно ФНС способна выявлять "серую" аренду и какой вариант налогового обложения по доходам от сдачи жилья наиболее выгоден.
Председатель Союза жилищных организаций Москвы и член комитета Торгово-промышленной палаты РФ по жилищному и коммунальному хозяйству, Константин Крохин подчеркнул, что единицы расчетных центров могут передать данные в налоговую службу, в отличие от управляющих компаний.
— Обычно, если речь идет об управляющей компании, которая не связана с государственными и муниципальными структурами, у нее нет данных о прописанных в квартирах гражданах. Регистрация, проживание или отсутствие проживания людей — это область ответственности МФЦ. Эта работа происходит через электронный обмен документами, — указал специалист.
Он также добавил, что маловероятно, что большинство частных управляющих компаний будут передавать данные, так как у них по закону нет соответствующих полномочий. Эти данные являются персональной информацией, и их распространение может представлять угрозу для безопасности граждан.
— Контролирующая структура всегда подходит к этому вопросу с большой осторожностью. Если информация по определенному собственнику необходима правоохранительным или контролирующим органам, представление данных происходит исключительно на основе запроса согласно действующего процессуального законодательства. В случае соответствующих полномочий, информация передается, — подчеркнул Крохин.
Методы снижения налогов
Специалист в области недвижимости, ипотечный брокер Дмитрий Ракута отметил, что государство стремится "легализовать" сферу аренды недвижимости. На сегодняшний день налоги с доходов от аренды можно уплачивать различными механизмами. Каждый собственник сам выбирает тот, который ему наиболее удобен и выгоден.
Так, возможно стать самозанятым и уплачивать налог с доходов от аренды квартиры физическим лицам в размере 4 процентов, а при сдаче в аренду компаниям — 6 процентов. Самозанятость совместима с наемной работой и владением ИП.
Еще одна опция для легальной сдачи жилья - применение патентной налоговой системы (ПСН). Однако, она доступна лишь для субъектов предпринимательской деятельности, таких как индивидуальные предприниматели. Стоимость патента определяется государственной структурой и составляет шесть процентов от общей оценки годовых доходов, которые предприниматель может получить от сдачи своей недвижимости в аренду. Приобретенный патент действителен в течение от одного до двенадцати месяцев.
Ракута уточнил, что налоговое послабление, предусмотренное патентной системой, выгодно при сдаче нескольких квартир. Ведь открытие ИП подразумевает определенные затраты, включая ежемесячные и годовые платежи за счет обслуживания и вывод средств. Как правило, одному объекту недвижимости такие сложности не стоят.
Все прочие владельцы, которые предоставляют внаем недвижимость на длительный промежуток и ежемесячно получают за это вознаграждение, обязаны уплачивать подоходный налог на доходы физических лиц по ставке 13%. Однако, если сдающий недвижимость гражданин проживает в России менее 183 дней в году, его налоговая ставка возрастет до 30 процентов. Ракута добавил, что некоторые владельцы недвижимости, которые попадают под налоговую ставку в 30 процентов при сдаче квартиры, по этой причине оформляют на нее доверенности на третьих лиц, чтобы уменьшить налоговую нагрузку.
Специалист указал на то, что подавляющее большинство сдатчиков жилья применяют известную уловку, с целью избегания уплаты налогов: оформляют контракт аренды на период в 11 месяцев, регистрация которого не требуется, но при этом имеющего полную юридическую силу. По окончании срока данного договора его просто продлевают.
