Москва
27 ноября ‘20
Пятница

Экономист объяснил, как льготная ипотека раздула пузырь на рынке недвижимости

Сейчас ряд косвенных признаков указывают на то, что во многих крупных российских городах на рынке недвижимости образовался пузырь, считает экономист Сергей Хестанов.

При этом он отмечает, что пузырь — это существенное отклонение цены актива от так называемого справедливого значения. Во многом формированию этого пузыря способствовала программа льготной ипотеки, отмечает он. Ситуацией уже заинтересовался Минфин и другие ведомства, но пока власти предпочитают поддерживать застройщиков, не смотря на растущие риски.

Программа льготной ипотеки очень популярна, в отдельных регионах до 90% новостроек реализуются с ее помощью. Первоначальный взнос понизили с 20% до 15%. Поэтому программа льготной ипотеки позволила застройщикам взвинтить цены: без нее большинство нынешних покупателей просто не смогли бы купить недвижимость, полагает Хестанов.

Наибольшие опасения вызывает тот факт, что рост цен формируется в основном на заемные средства. При этом реальные доходы россиян уже несколько лет не растут, а цены на жилье, как и объем выдачи ипотечных займов увеличиваются.

«Это сочетание — верный путь к массовым дефолтам», — считает экономист. По его мнению, рынок ипотеки давно следует охладить, хотя бы увеличением первоначального взноса.

Небольшой первоначальный взнос привлекает, но он же и создает риски и для банка, и для заемщика. Если рынок недвижимости просядет сильнее, чем процент первоначального взноса, и заемщик не сможет платить по кредиту, то продажа изъятой залоговой квартиры не покроет его задолженности перед банком, пишет Хестанов.

Также он оценил потенциал возможного падения цен на квартиры. И в США, и в РФ рынок недвижимости в 2008 году просел приблизительно на 30% (в национальных валютах, в долларах отечественный рынок упал почти в 3 раза).

То есть произошло гораздо большее падение, чем первоначальный взнос по льготной ипотеке. Таким образом, при снижении цен на рынке недвижимости и дефолта клиента рискует и сам заемщик, и банк, одобривший ипотеку, размышляет экономист.

По его словам, спад в экономике, падение реальных доходов населения, дефолты по кредитам и падение рынка недвижимости взаимосвязаны между собой. Если экономика скатывается в кризис, то за этим следуют и все перечисленные выше явления.

При этом экономист отмечает, что рынок недвижимости очень консервативен. Значительные изменения цен там происходят постепенно. Собственники жилья неохотно мирятся с некоторым обесцениванием своего актива. Например, в 2008 году прошло от года до двух, прежде чем продавцы примирились с падением цен, и лишь затем цены серьезно снижались. Поэтому власть пока может смягчить грядущий ипотечный кризис, считает экономист.

По его мнению, для этого следует повысить требования по первоначальному взносу до 30–40% и отслеживать, чтобы этот взнос не вносили за счет ранее оформленного займа. Не допустить ипотечного кризиса легче, чем бороться с его последствиями, отмечает экономист.

Читайте нас в Дзене
Подписаться
Полная версия