Торговые центры Москвы опустели

В Москве из-за кризиса уже пустует около 10% торговых площадей. И арендаторы продолжают уходить из торговых центров, несмотря на снижение арендных ставок. Планы ввода новых центров сокращены в четыре раза.

Доля вакантных площадей в торговых центрах Москвы продолжает расти. По итогам первого квартала 2009 года она достигла 10%. Есть все предпосылки к тому, что пустующих торговых центров будет больше, говорится в отчете аналитиков компании «Магазин магазинов» в ассоциации с CB Richard Ellis.

В течение первых восьми месяцев 2008 года незанятых помещений в ТЦ было не более 2%. С сентября объемы свободных площадок начали расти. И к концу года выросли с 2% до 8%.

Объем свободных площадей в ТЦ растет по двум причинам, пояснил аналитик компании Praedium Дарья Китаева. «Во-первых, вводятся новые площади, во-вторых, многие арендаторы съезжают с насиженных мест, а потенциальные арендаторы не торопятся въезжать из-за неясности ситуации с арендными ставками», -- сказала Дарья Китаева.

Все индивидуально, замечает аналитик Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R) Денис Соколов. Есть ТЦ, в которых уровень свободных площадей близок к нулю, а есть объекты, в которых этот показатель доходит до 15-20%, сказал аналитик. «Это зависит от многих факторов, начиная с месторасположения объекта и заканчивая грамотной работой собственников по поиску арендаторов».

В первые три месяца 2009 года в Москве было введено шесть объектов с торговыми площадями, рассказала аналитик компании Praedium Дарья Китаева. Среди них -- ТЦ «Метрополис» на Ленинградском шоссе, «Мегаполис» на проспекте Андропова, «Спектр» на Новоясеневском проспекте, «Павлово Подворье» на Новорижском шоссе. Общая введенная площадь -- более 370 тыс. кв. м. Все эти объекты должны были открыться в 2008 году.

Совокупный объем торговых площадей составил 2,87 млн кв. м, 98 объектов. Объем нового предложения оказался самым высоким за последние пять лет, отмечают аналитики «Магазина магазинов».

В начале 2009 года планировалось открытие еще как минимум четырех торговых центров -- «Филиона» на Багратионовском проезде, «Маркос Молла» на Алтуфьевском шоссе, «Фаворита» на Южнобутовской улице и «Ключевого» на улице Борисовские пруды. Но и их открытие было перенесено на более поздний срок.

Всего в этом году планировалось ввести в эксплуатацию более 950 тыс. кв. м торговых площадей, а в 2010 году -- более 1 млн кв. м. Но из-за кризиса на московский рынок в ближайшие два года будет выведено всего 500 тыс. кв. м, около 250 тыс. кв. м ежегодно, прогнозируют аналитики. Общий план будет выполняться не более чем на 25%.

Открывшиеся ТЦ столкнутся с проблемой привлечения арендаторов, уверен Денис Соколов, независимо от того, где расположен объект.

В первом квартале 2009 года продолжилось снижение арендных ставок -- в среднем на 10-15%. Потенциал для дальнейшего снижение сохраняется, отметила гендиректор «Магазина магазинов» Анна Ширяева. Прогнозировать, на сколько снизятся ставки к концу второго квартала, эксперт не стала.

Владельцы торговых площадей готовы идти на 30-40-процентные дисконты, добавил Денис Соколов. «Якорные арендаторы могут рассчитывать на 50-процентную скидку, -- сказал аналитик. -- Есть случай, когда собственник предложил якорному арендатору, который сможет обеспечить ТЦ потребителями, нулевую ставку».

Доходность ТЦ также начала снижаться. Максимальный уровень снизился с 14% до 11%, тогда как средний показатель по рынку составляет порядка 8-8,5% против докризисных 10-11%. До конца 2009 года изменений не произойдет и доходность продолжит снижаться, говорят авторы отчета.

Инвестиционная доходность растет, спорит с коллегами Денис Соколов. В Москве она составляет 13%, до кризиса равнялась 8-8,5%. «Этот показатель и будет расти, -- не исключает аналитик. -- Чем выше риск, тем выше доходность. Инвесторы, которые работали в России до кризиса и успели аккумулировать средства на своих счетах, готовы идти на риски. Таких немного, но они есть».

По данным Jones Lang LaSalle, в I квартале 2008 года в рынок коммерческой недвижимости было вложено более $1,8 млрд. Из них $1,12 млрд -- в офисные помещения, $505млн -- в ритейл, $26 млн -- в гостиничный сектор и $203 млн -- в смешанные проекты.

На уровень 2008 года ни по объему, ни по количеству инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью в 2009 году выйти не удастся, отметил Денис Соколов.

Партнер консалтинговой компании S. A. Ricci/King Sturge Владимир Авдеев уверен, что их будет гораздо меньше, чем в 2008 году. «Покупок с участием международного капитала до конца 2009 года практически не будет -- только два-три крупных инвестфонда успели собрать деньги», -- пояснил он.