Арендаторы могут не платить

В условиях финансового кризиса брокерские и консалтинговые агентства, специализирующиеся на коммерческой недвижимости, меняют формат работы. Ранее за поиск и подбор офисов арендаторам приходилось платить. Сейчас расходы согласны брать на себя арендодатели.

Рынок аренды или покупки офисов замер, говорят в брокерских компаниях. До кризиса брокер брал плату за свои услуги с либо с арендодателя, либо с арендатора. Соотношение было 50/50, рассказывают участники рынка. По желанию арендатора агентства могли бесплатно найти для него объект, но качество оказываемых услуг снижалось, а поиск затягивался. «В таких случаях арендатора заваливали предложениями, разобраться в которых самому было сложно, -- прокомментировала PR-менеджер компании CB Richard Ellis Екатерина Прокопова. -- Если же потенциальный арендатор оплачивал услуги брокера, тогда тот находил около 5 объектов, из которых рекомендовал клиенту три».

В условиях кризиса рынок встал на сторону арендатора, констатирует Екатерина Прокопова. Найти арендаторов в текущих условиях очень трудно, заметил заместитель руководителя отдела консалтинга и оценки компании Praedium Дмитрий Волков. Поэтому объем бесплатных услуг для арендатора, безусловно, увеличился: вознаграждение брокеру выплачивает арендодатель, сказал он. «Брать комиссию с арендаторов невыгодно и трудно, -- добавил он. -- Предложений на рынке очень много. Арендодатели готовы платить брокеру даже больше арендной платы, которую они устанавливают на свои объекты».

В офисном сегменте есть единичные случаи, когда арендаторы готовы платить брокеру за то, чтобы он нашел им подходящий офис, рассказал Дмитрий Волков. «Это случаи, когда офис нужно найти срочно, в кратчайшее время, -- пояснил он. -- А в складском сегменте плату с арендаторов агенты не берут вообще, то есть соотношение 50/50 изменилось на 0/100».

В условиях кризиса изменился подход и к консалтинговым услугам, заметил Дмитрий Волков. «Раньше был вал заказов на консультационные услуги, -- заметил он. -- Сегодня идет битва за клиента. Поэтому у него появилась возможность получать ряд бесплатных консультаций, прежде чем будет оформлена сделка по аренде или покупке офиса, чего раньше не было».

В первые месяцы 2009 года снижение арендных ставок продолжилось, констатируют эксперты. «Рынок стагнирует. Небольшое движение создают компании, которые просто изучают рынок, желая понять, можно ли снять офис того же уровня, но за меньшие деньги. Это никак не повлияет на общую ситуацию», -- сказал руководитель отдела корпоративных клиентов Knight Frank Константин Лосюков.

К началу 2009 года арендная ставка на офисы в Москве упала в среднем на 25%, цена продажи просела на 40%, констатируют эксперты. Летом 2008 года арендная ставка на офисы класса А была на уровне $2 тыс. за 1 кв. м, по классу B -- в пределах $1100--800 за 1 кв. м, отметил Константин Лосюков. К январю 2009 года ставки опустились до $1--1,2 тыс. за 1 кв. м в офисах класса А и до $700--600 за 1 кв. м по офисам класса B. «За пределами Третьего транспортного кольца Москвы можно найти офисы по $500 за 1 кв. м», -- добавил эксперт.

Собственники офисной недвижимости пока ведут себя «неоднозначно», отметил руководитель департамента коммерческой недвижимости АКЦ «Миэль» Айдар Галеев. Все зависит от того, когда их здание было введено в эксплуатацию. «Если объект был введен в эксплуатацию в 2008 году, то собственнику приходится тяжело», -- отмечает аналитик. Уровень вакантных площадей в таких офисах доходит до 30--35%. В 2007 году было нормой, если к моменту ввода здания оно было заполнено арендаторами на 100%, пояснил Айдар Галеев. «Сейчас есть объекты, в которых пустует чуть ли не 90% площадей. У таких собственников ситуация если не близкая к панике, то где-то рядом», -- заключил аналитик.

Собственники, у которых закончились договоры аренды с арендаторами, оказались в сложной ситуации, добавил Константин Лосюков. «Больше всего в этом отношении пострадали владельцы офисов класса А, -- сказал эксперт. -- Сдавать их по ставкам начала 2008 года уже невозможно. Многие арендаторы уходят из офисов. Чтобы остановить их, арендодатели вынуждены снижать ставки».